Si pubblica la relazione dell’Avv. Vincenzo Iiritano nel Webinar: #covid-19 e locazioni tenutosi venerdì 8 maggio 2020.

L’inadempimento ai tempi del COVID-19

di: Vincenzo Iiritano

La pandemia da COVID-19, che ha colpito l’economia mondiale, ha inevitabilmente avuto riflessi nell’esecuzione dei contratti in corso, a cui ha fatto da contraltare un intervento legislativo che ha disposto una serie di misure, atte a consentirne l’esecuzione alla luce delle mutate condizioni di vita sociali, prim’ancora che giuridiche.

Si pensi al contratto di lavoro, con l’adozione massiccia e preferenziale del cd. “smart working”, e la riduzione delle potestà datoriali in tema di licenziamento. Oppure all’impatto che hanno avuto le norme di contenimento sul diritto di spostamento, con impatto sul contratto di trasporto e sulla sorte di titoli di viaggio (anche dei pacchetti turistici).

Il contratto di locazione è, senz’altro il contratto che più di tutti, e per primo, è entrato sotto la lente di ingrandimento degli operatori del diritto, portando con sé problematiche connesse sia alla posizione del locatore che del conduttore, anche in considerazione del fatto che, la prestazione a carico conduttore è stata resa, in alcuni casi, più gravosa dall’intervento dei famigerati DDPPCCMM, che hanno compresso, tra l’altro, anche la libertà d’impresa.

Il comma 6 bis dell’art. 3 del DL 6/2020 (oggi L. 13/2020) afferma che “Il rispetto delle misure di contenimento di cui al presente decreto è sempre valutato ai fini dell’esclusione, ai sensi e per gli effetti degli articoli 1218 e 1223 del codice civile, della responsabilità del debitore, anche relativamente all’applicazione di eventuali decadenze o penali connesse a ritardati o omessi adempimenti”.

Vi è stato, da parte del legislatore, un richiamo alle norme di esenzione della responsabilità, già contenute nel codice civile, per causa sopravvenuta ed imprevedibile che “appare tutto sommato ovvio” (Bergamaschi, 2020).

L’art. 1218 cod. civ., prevede che “il debitore che non esegue esattamente la prestazione dovuta è tenuto al risarcimento del danno, se non prova che l’inadempimento o il ritardo è stato determinato da impossibilità della prestazione derivante da causa a lui non imputabile”.

La norma deve essere letta, in combinato disposto con l’art. 1256 cod. civ. a mente del quale “L’obbligazione si estingue quando, per una causa non imputabile al debitore, la prestazione diventa impossibile. Se l’impossibilità è solo temporanea, il debitore, finché essa perdura, non è responsabile del ritardo nell’adempimento. Tuttavia, l’obbligazione si estingue se l’impossibilità perdura fino a quando, in relazione al titolo dell’obbligazione o alla natura dell’oggetto, il debitore non può più essere ritenuto obbligato a eseguire la prestazione ovvero il creditore non ha più interesse a conseguirla”.

La gestione della crisi del rapporto contrattuale, quindi, trova già nel codice civile la sua composizione. Il richiamo effettuato dalla normativa emergenziale deve essere semplicemente considerato come un ulteriore elemento di valutazione che dovrà tenere in mente il giudice, al momento della decisione, senza che vi sia necessità di un’eccezione di parte, ma rilevabile anche d’ufficio (Caranci, 2020).

E d’altro canto, l’emergenza “COVID-19” rientra nel fatto notorio a cui il Giudice può attingere in quanto “acquisito alle conoscenze della collettività, con tale grado di certezza da apparire indubitabile ed incontestabile” (cfr. Cass. 25218/2018).

Si può sostenere che gli obblighi contrattuali non subiscono alcuna restrizione nel senso che, il locatore dovrà continuare a mantenere l’immobile a disposizione del conduttore, mentre quest’ultimo è ancora gravato dalla corresponsione del canone. Laddove, per provvedimento dell’Autorità non potrà esercitare la sua impresa, si realizza una causa sopravvenuta, di natura transitoria per il quale l’adempimento delle obbligazioni si intende sospeso (cfr. Cass. 10690/1999), dovendosi ritenere le stesse inesigibili. (Galgano, 2006).

Alcuni Autori (Bulgarelli, 2020), alla luce dei contrapposti interessi lesi nella vicenda di cui trattiamo ha individuato il sopravvenire della carenza di causa del contratto con espresso riferimento alla cd. “causa concreta”, come peraltro individuato dalla giurisprudenza di legittimità (cfr. Cass. 10490/2006).

Nel contratto ad uso abitativo (anche quelli contratti temporanei), il problema non si pone, atteso che la causa sottostante al contratto non è scalfita dall’emergenza sanitaria, essendo il bene del locatore a disposizione del conduttore che può godere, senza limiti, della cosa (Capodiferro, 2020)., con la conseguenza che, l’eventuale recesso deve essere sempre remunerato.

Nel contratto di locazione ad uso diverso dall’abitazione, tanto il locatore quanto il conduttore possono far valere l’impossibilità sopravvenuta della prestazione: il primo perché non può garantire il pacifico godimento del bene (per l’intervento del provvedimento governativo di chiusura), il secondo impossibilitato a utilizzare il bene.

Nel quadro normativo attuale, pertanto, in vigenza dei DDPPCCMM di chiusura delle attività commerciali, il conduttore è legittimato a sospendere il pagamento del canone locazione e, il locatore non può pretenderne il pagamento, durante la vigenza dell’emergenza da COVID-19. Diversamente, le obbligazioni riprenderanno la propria forza e vigenza per il periodo successivo.

La sospensione delle obbligazioni non significa, tuttavia, remissione del debito (semmai solo l’improduttività d’interessi fino alla fine dell’emergenza …), né doverosità del locatore ad accettare riduzioni autodeterminate del canone (sempre rimesse ad un intervento, necessariamente postumo, del giudice). Sicuramente, non potrà essere dichiarata, per le obbligazioni di periodo, risoluzione per inadempimento, per cui, l’intervento giudiziario, potrà intervenire successivamente per regolare i soli aspetti della quantificazione del canone.

A parere del sottoscritto, infatti, non è inverosimile ipotizzare che, nel caso di un giudizio di sfratto per morosità, in cui le mensilità (o parti di esse) ricadono nel periodo dell’emergenza COVID-19, il Giudice, proprio alla luce dell’art. 3, comma 6 bis DL 6/2020, non potrà convalidare lo sfratto e, nel successivo giudizio di merito, potrà solo ridurre i canoni secondo equità ma non dichiarare risolto il contratto.

Deve, comunque, essere chiaro che nessuna norma emergenziale dispone la sospensione ex lege delle obbligazioni pecuniarie del contratto di locazione (Tarantino, 2020), anzi, la presenza del credito d’imposta pari al 60% del canone (art. 65 DL 18/2020, oggi L. 27/2020) “effettivamente” corrisposto durante l’emergenza (cfr. Circ. Ag. Entrate, 8/E del 3 aprile 2020), propende proprio nel senso della vigenza integrale delle obbligazioni contrattuali.

Interessante è la soluzione offerta da (Bergamaschi, 2020), che facendo ricorso all’analogia legis, ritiene di poter applicare anche al contratto di locazione l’art. 1623 cod. civ., a mente del quale “Se, in conseguenza di una disposizione di legge, […], il rapporto contrattuale risulta notevolmente modificato in modo che le parti ne risentano rispettivamente una perdita e un vantaggio, può essere richiesto un aumento o una diminuzione del fitto ovvero, secondo le circostanze, lo scioglimento del contratto”.

Tuttavia, la norma regola l’affitto di cosa produttiva (ed è sicuramente invocabile per l’affitto dell’azienda, ndr). Tuttavia, proprio la natura di norma speciale dell’art. 1623 cod. civ. induce a ritenerlo applicabile al solo alveo codicistico in cui è collocato.

In seno ad un crescente orientamento di tutela del conduttore, si segnala la decisione del Tribunale di Venezia del 14 aprile 2020, che ha emesso un provvedimento inaudita altera parte, di sospensione dell’escussione di una fideiussione bancaria a garanzia di un contratto di locazione commerciale.

In questa situazione, è stato ordinato alla banca escussa, di sospendere il pagamento delle somme (comprensive anche del mancato preavviso), per “evitare la rivalsa a mezzo realizzo di titoli in tempi non favorevoli”.

La decisione ha il pregio di contestualizzare la vicenda processuale al particolare momento storico che stiamo attraversando, riconoscendo una cautela anche in ambiti tradizionalmente sottratti alla tutela d’urgenza, come le obbligazioni pecuniarie (Caranci, Coronavirus e tutela cautelare dell'(ex) conduttore, 2020)

Il conduttore potrebbe anche esercitare il recesso per “gravi motivi”, ai sensi dell’art. 27 L. 392/1978.

Soluzione, questa, che appare condivisibile solo laddove l’impatto dei provvedimenti di chiusura abbiano portato all’irrimediabile perdita d’interesse, del conduttore, alla prosecuzione del contratto.

Infine, deve segnalarsi l’art. 103 del DL 18/2020 (conv. L. 27/2020) che, al comma 6, sospende l’esecuzione dei provvedimenti di rilascio degli immobili, anche ad uso non abitativo, fino al 1° settembre.

La norma fa espresso riferimento a provvedimenti giudiziari, ovvero titoli esecutivi di natura giudiziaria.

Sull’individuazione di tali provvedimenti, si segnala una pronuncia del Tribunale di Matera, con ordinanza del 4 aprile 2020, ha disposto la sospensione dell’ordine di liberazione di un immobile aggiudicato, in ragione dei motivi sanitari connessi all’attività materiale di apprensione del bene, non ritenendo applicabile l’art. 103, comma 6, DL 18/2020.

Tale interpretazione, non pare condivisibile, accedendo piuttosto alle osservazioni di chi (Parisi, 2020) ritiene l’ordine di rilascio ex art. 560 c.p.c. soggetto alla moratoria di cui all’art. 103 cit.

Secondo alcuni Autori (Scallettaris, 2020), la sospensione dell’esecuzione non colpirebbe provvedimenti di natura stragiudiziale come i verbali di conciliazione sottoscritti in sede di mediazione.

In conclusione.

Le obbligazioni derivanti dai contratti di locazione immobiliare ad uso diverso dall’abitazione, almeno quelle facenti capo al conduttore, cadono, a parere del sottoscritto, in uno stato di momentanea inesigibilità.

Non sussiste, tuttavia, alcun automatismo per quanto attiene la revisione del canone, piuttosto che della risoluzione del contratto.

La normativa attualmente predisposta ha enfatizzato soprattutto gli effetti economici negativi in capo al conduttore, dimenticando che anche il locatore è soggetto economico che subisce i medesimi effetti della crisi da COVID-19.

Il riconoscimento di un credito d’imposta solo a favore del conduttore (sempre che si tratti di locali di categoria C1), finisce con il costituire una premialità effimera riservata a pochi.

Il blocco delle esecuzioni fino al mese di settembre, in uno con l’eccezione di impossibilità ribadita dalla legge, rischiano di essere strumenti a danno dei locatori, soprattutto per i piccoli proprietari. Probabilmente, il riconoscimento di un credito d’imposta a favore dei locatori (da non considerare aprioristicamente parte forte del contratto) riuscirebbe a rendere più sopportabile gli effetti negativi della pandemia.

Catanzaro, 8 maggio 2020

Avv. Vincenzo Iiritano

Bibliografia

Bergamaschi, M. (2020). L’esecuzione dei contratti ai tempi del Coronavirus. Quotidiano Giuridico.

Bulgarelli, A. (2020, aprile). Tratto da www.studiolegaleandreani.it.

Capodiferro. (2020, aprile 21). Studenti fuori sede e Covid-19. Il sole24ore.

Caranci, A. (2020). Coronavirus e locazione ad uso commerciale: si può sospendere o ridurre unilaterlamente il pagamento del canone? Quotidiano Giuridico 26 marzo 2020.

Caranci, A. (2020). Coronavirus e tutela cautelare dell'(ex) conduttore. Quotidiano Giuridico.

Galgano. (2006). Manuale di diritto privato. Padova: CEDAM.

Nardone, R. (2020, aprile 9). Tratto da www.condominioelocazione.it.

Parisi, G. (2020, aprile 27). Covid-19 e sospensione dell’ordine di liberazione dell’immobile pignorato. Tratto da www.ilprocessocivile.it.

Scallettaris, P. (2020, aprile 1). Tratto da www.condominioelocazioni.it.

Tarantino, M. (2020). La locazione ai temi del coronavirus: l’obbligatorietà del pagamento del canone. Dirittp & Giustizia.